La creación del Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios (ROAIB) supone un avance en la regulación profesional del sector, además, de un freno al intrusismo, fenómeno que ha aquejado el sector durante años. En esta entrevista, repasamos con Hans Lenz, presidente de ABINI, lo que supone que una de sus reivindicaciones históricas haya sido llevada a cabo, además de otros temas como la ley de agentes inmobiliarios o la masificación, problemática que incide en la elección de Mallorca como destina de una segunda propiedad.
-ABINI nació en 2020. ¿Con qué propósito lo hizo?
-Hace 10 años ya empezamos a hablar entre grupos de amigos y compañeros de actividad que deberíamos tener una mayor interactuación entre nosotros y, también, deberíamos tener la capacidad de poder hablar públicamente y ante instituciones sobre las cosas que interesan a nuestros clientes, a nuestras empresas y demás.
En el 2019, con el anuncio de que se iba a regular nuestra actividad, fue el catalizador, para que realmente montáramos esta asociación que engloba inmobiliarias internacionales, pero también nacionales que quieran desde un principio siempre encajar dentro del contexto existente conviviendo y colaborando con las otras asociaciones de agencias inmobiliarias, otros representantes del sector y obviamente también con el sector público, con Govern, consellerías y demás.
- ¿Qué balance hace de sus 4 años al frente de la asociación?
-Bueno, ha sido un proceso muy interesante porque empezar desde cero y haber pasado momentos muy críticos desde un principio como fue la pandemia, luego vivir todo lo que nos ocurrió después con esa avalancha de demanda que tuvimos que también ha dejado secuelas negativas.
Luego salir de allí y estar intentando tener una interlocución con más o menos éxito ahora se está traduciendo en medidas de actuación de vivienda para residentes, la cual creemos que va por buen camino,
Lo bonito también es ver que se ha conseguido unir todavía más los representantes del sector inmobiliario con el esfuerzo que tenemos que hacer todos a favor de los residentes inmobiliarios.
Esto yo creo que ha sido la nota más bonita de todas, de que tenemos todos una obligación y queremos trabajar conjuntamente con quien esté gobernando para que se lleven a cabo los planes de vivienda para residentes y a largo plazo, mínimo 20 años.
- ¿Qué requisitos han de cumplir las inmobiliarios para formar parte de ABINI?
- Nuestro estatuto lo dice claramente y además lo publicamos. Pues tiene que haber un mínimo de cuatro años de actividad, se tiene que estar en pleno cumplimiento de toda la legislación vigente, ahora, hoy en día, también está registrado en el registro oficial de residentes inmobiliarios de las Islas Baleares. Obviamente también se mira una reputación intachable a nivel profesional y entonces la admisión de ABINI con esos criterios y luego teniendo en cuenta que pasa por la Junta General y una votación de socios, es un proceso algo lento y algo complicado.
Pero queremos remarcar que ABINI nunca tuvo el espíritu de convertirse en una asociación grande, sino que potente en su actividad y que el colegio oficial de los agentes de la propiedad inmobiliaria siempre ha sido y siempre será la institución. Por lo tanto, si no hay una entrada en un momento dado con nosotros, no pasa nada porque API está para estoy tiene un tamaño y una mayor fuerza todavía, por lo tanto, colaboramos con API. Si hay alguien que no haya podido entrar en ABINI, que no se preocupe porque nuestra intención es ayudar al sector en su plenitud, no únicamente a los socios.
-¿Qué destacaría de la ley de agentes inmobiliarios aprobada en el año 2023?
-Es una reivindicación muy antigua, la cual casi dimos por perdida en algún momento y que se ha aprobado recientemente. Esperemos ver pronto los efectos.
A partir de ya, cada agente inmobiliario en las Islas Baleares tiene que enseñar su número de registro. Para conseguir ese número de registro, ha tenido que demostrar unos años de actividad o una formación de 200 horas, a partir de ahora ya son 200 horas de formación específica, lo cual va a subir la calidad y el nivel del asesoramiento, porque hasta ahora no había ningún requisito previo y ahora lo tenemos.
Debe tener un seguro de responsabilidad civil, un seguro de caución sobre depósitos que recibe en su cuenta, tiene que seguir unos códigos deontológicos y tiene unas obligaciones de cara al consumidor en cuanto a la información que da, en cuanto al acompañamiento que da para conseguir los datos necesarios para que esa compra, alquiler de vivienda, venta de vivienda, arrendamiento de vivienda, sea lo más profesional y seguro posible.
Cualquier persona o empresa que esté actuando sin cumplir con la ley y no tenga un registro, un número de registro públicamente visible, estará trabajando fuera de la ley, bajo el intrusismo y haciendo oferta clandestina y legal. Y eso viene acompañado de multas, además.
-Ha habido voces que culpan al sector inmobiliario del lujo del encarecimiento del precio de las viviendas. ¿Qué puede decirnos al respecto?
- No vamos a negar en ningún momento que hay un efecto arrastre. No obstante, el sector inmobiliario de lujo y el sector inmobiliario residencial para residentes, mejor dicho, tienen menos puntos de fricción de los que realmente se puede imaginar desde fuera. Puntos de fricción quiero decir puntos de contacto. Esos puntos de contacto aumentaron mucho con el momento de la demanda tan alta que tuvimos postpandemia y ahora se está volviendo a relajar.
Es innegable que hay un arrastre, pero las grandes fuerzas que hacen que los precios sean tan altos en Baleares han sido el aumento demográfico con 40% más de población absoluta, una nula planificación de vivienda para residentes. Viendo que nos venía un aumento de población tenemos el parque de vivienda social más bajo de Europa, menos de un 2%, cuando la media de Europa es un 8%, en Holanda incluso un 30%.
Esos son factores que han afectado mucho más a la tensión de precios que tenemos y el estrés habitacional que esto produce. Con la entrada del nuevo gobierno y con las medidas que están poniendo en marcha, todas pro residentes en Baleares, se van a poner en marcha mecanismos que van a facilitar la entrada en el mercado de miles de viviendas. Se calcula que ahora serán 7.000 viviendas, únicas y exclusivamente dedicadas a residentes.
Tenemos que diferenciar un poco una cosa de otra. Si lo vamos a mezclar todo y vamos a legislar, como se ha estado haciendo desde el gobierno central en los últimos años, vamos a empeorar la situación. La intervención dentro de un mercado en el cual también hay un derecho de la propiedad y demás de la manera que se ha planteado en los últimos años ha hecho mucho efecto en precios, ha subido mucho los precios.
Hay que subrayar una cosa también, y aunque no sea muy políticamente correcto decirlo, hemos sido nosotros los que hemos subido los precios, porque pensábamos que alguien lo podía comprar a este precio también. También tenemos que hacernos una cierta autocrítica y evaluar nuestra situación.
¿Realmente la vivienda que queremos vender la va a comprar un extranjero al precio que nos imaginamos? ¿O deberíamos estar diseñando el precio para un residente con los ingresos que tiene alguien que vive y trabaja aquí? Es una cuestión que nos tenemos que plantear seriamente como comunidad, como sociedad en las islas
-¿Cómo es la situación actual de la Real Estate en Mallorca?
-Está algo complicada. Está complicada porque el poco suelo que tenemos de crecimiento sigue algo atascado. Necesitamos miles de viviendas, pero tenemos urbanizaciones atascadas en trámites desde hace décadas. Entonces eso hay que desbloquearlo. El 50% de las viviendas que se pueden construir en los urbanizables de Palma son viviendas de protección oficial, vivienda social, y eso tiene que salir ya.
No podemos esperar más. Es difícil también porque han aumentado tanto los costes de construcción en Baleares, por muchos motivos que casi cuesta el doble construir aquí que en Madrid, esto encarece la vivienda también.
Está difícil porque hemos dedicado tanta atención a un mercado extranjero que hemos desatendido lo más importante, que somos nosotros los que estamos aquí. Vamos a tardar años en arreglar esta situación. La demanda extranjera además baja y baja con bastante fuerza porque nuestro principal mercado emisor de compradores en Baleares, que es el alemán, está pasando por una situación económica compleja que va a durar además en el tiempo.
No va a haber la misma alegría de compra por parte de los alemanes aquí y tampoco van a venir tantos norteamericanos ni clientes de otras nacionalidades como para suplir esta falta de demanda.
"El 50% de las viviendas que se pueden construir en los urbanizables de Palma son viviendas de protección oficial, vivienda social, y eso tiene que salir ya"
-¿Cuáles son las zonas de Mallorca preferidas para los extranjeros para invertir?
-Son realmente todas. Siempre hago la misma contestación. Es cierto que hay áreas que tienen algo más de atención, pero encontrarás a personas no residentes en prácticamente todas las zonas.
Hay tendencias y modas, a ratos se da un poco más en el campo y luego se da un poco más a la ciudad, pero si realmente miramos en su globalidad son todas las zonas. Los precios más altos están en las zonas donde se ha concentrado históricamente más demanda y donde también se han construido cosas más caras, pero, toda Baleares es interesante.
-La creación del registro oficial de propiedades inmobiliarias una de sus reivindicaciones. ¿Supone un freno al intrusismo?
-Es la idea. Ahora vamos a ver qué es lo que ocurre. De hecho, con legislar únicamente no se terminan de arreglar las cosas. Ahora habrá que controlar y habrá que también en un momento dado denunciar. Hay que concienciar a los usuarios. Es muy importante que los usuarios de servicios de agentes inmobiliarios sean conscientes de que deben pedir y mirar si hay un número de registro oficial.
Si no, lo recomendable es que eviten trabajar con esa persona o con esa empresa porque no le dan las garantías. Con el tiempo seguramente veremos un aumento significativo en la calidad, pero esto no va a ser de un día para otro porque es un trabajo a medio plazo.
"Es muy importante que los usuarios de servicios de agentes inmobiliarios sean conscientes de que deben pedir y mirar si hay un número de registro oficial"
-¿Qué soluciones proponen desde ABINI a la problemática de la masificación?
-Tratar la problemática en su conjunto como se está intentando hacer es muy importante porque no por permitir menos coches se van a arreglar inmediatamente los atascos. No por prohibirle a los extranjeros comprar una vivienda va a hacer que los precios bajen automáticamente.
Las cosas suelen tener mucha más complejidad de lo que algunos intentan comunicar. Por lo tanto, creo que somos todos conscientes de que en verano hemos llegado al punto de saturación. También somos conscientes de que no hemos tratado nuestras infraestructuras de la manera óptima para reaccionar ante este aumento de saturación.
A la misma vez, tenemos una temporada baja y media que sí que permitiría a más gente. Lo ideal sería no meter tanto y repartirnos hacia los flancos. Curiosamente, muchos de los clientes con los que nosotros trabajamos que tienen segundas residencias ya no vienen en los meses de verano.
Los evitan por la saturación, por el calor y vienen fuera de temporada. Por lo tanto, es un público interesante también para desestacionalizar.
"Muchos de los clientes con los que nosotros trabajamos que tienen segundas residencias ya no vienen en los meses de verano"
-¿Cuáles son sus objetivos para 2025?
-Los objetivos para la asociación los contestaron los asociados la semana pasada. Nos han pedido que continuemos por la senda en la cual estamos. Nos han pedido que tengamos una mayor interactuación, si cabe, con el resto del sector inmobiliario y también con el sector público para que trabajemos todas a una a solucionar los problemas que tenemos encima de la mesa. También nos han pedido que representemos sus intereses en público.
En cuanto a lo que es el registro, iremos comunicándolo continuamente para que todo el mundo sepa lo que estamos haciendo porque es uno de los grandes logros que se han conseguido en los últimos cinco años.
