sábado. 22.06.2024

El Consell de Govern ha aprobado el Decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda, enfocadas en el objetivo de aumentar la oferta de viviendas disponibles en Balears a precios asequibles "y sin consumir territorio, en edificios existentes y parcelas no edificadas en suelo urbano, y en facilitar el acceso a la vivienda a las clases medias y trabajadoras y a la gente joven", a través de la nueva figura de la vivienda de precio limitado (HPL).

El Decreto habilita un conjunto de medidas para generar la creación de nuevas viviendas de precio limitado por la Administración, y no a un precio libre.

Tal como ha expuesto la consellera de Vivienda, Territorio y Movilidad, Marta Vidal, el objetivo del Decreto ley es poner al alcance nuevas medidas para dar respuesta a las necesidades en materia de vivienda de amplios segmentos de la población en las Islas, con un consumo cero de territorio, puesto que afectan a áreas urbanas de los municipios, y con un coste cero para las finanzas públicas, dado que cuentan con la iniciativa privada para su ejecución bajo una regulación pública. Incluyen también medidas para reforzar la lucha contra el alquiler turístico ilegal con el fin de recuperar para el mercado residencial las viviendas que se destinan clandestinamente a un uso turístico.

El Decreto Ley habilita, con carácter temporal, varias actuaciones con el objetivo de incrementar la oferta de viviendas disponibles en las Islas, como el cambio de uso de locales existentes (comerciales, administrativos, etc.), tanto de plantas bajas como de plantas de piso, para su reconversión en viviendas de precio limitado (HPL); y la división de viviendas existentes para crear nuevas viviendas de precio limitado (HPL), mediante un aumento de las densidades máximas, tanto en edificaciones existentes como en parcelas sin edificar con usos residenciales plurifamiliares permitidos y unifamiliares entre medianeras.

También prevé el aumento de la edificabilidad en altura en edificaciones existentes o en parcelas con usos residenciales plurifamiliares permitidos, para la creación de nuevas viviendas de precio limitado (HPL); la creación de viviendas en terrenos de equipamientos todavía sin desarrollar, para crear nuevas viviendas de precio limitado (HPL) en el caso de los equipamientos privados, o viviendas de protección si se trata de parcelas para equipamientos públicos.

Además, el Decreto ley habilita la posibilidad del cambio de uso a residencial de establecimientos turísticos obsoletos para que se destinen a crear viviendas de precio limitado (HPL).

También amplía el régimen especial ya vigente que permite la creación de viviendas de protección en edificaciones inacabadas con licencia caducada, en estado ruinoso o en situación de inadecuación, para recuperar estas estructuras hoy inservibles para generar nuevas viviendas de precio limitado (HPL).

Asimismo, se prevé la cesión de terrenos de titularidad pública a la iniciativa privada para la promoción de viviendas de protección y de alojamientos dotacionales, una posibilidad ya prevista en la normativa autonómica vigente sobre la cual, con el nuevo Decreto, se amplía el plazo máximo de concesión —de 50 a 75 años— del concurso público.

El Decreto ley introduce la definición de alojamiento con espacios comunes complementarios (coliving y cohousing), nueva tipología residencial que da respuesta a nuevos modelos de convivencia (por ejemplo, para estudiantes o para personas de la tercera edad).

Además, desvincula la situación urbanística de una edificación existente de sus condiciones de habitabilidad, para facilitar la concesión de cédulas de habitabilidad a las viviendas que cumplan estas condiciones, con independencia de la situación urbanística, que seguirá el régimen establecido en la Ley de urbanismo de las Illes Balears.

Registro, requisitos y precios de la vivienda de precio limitado (HPL)

Para la implantación de la nueva figura, el Decreto ley prevé la creación del Registro autonómico de viviendas de precio limitado con carácter administrativo, autonómico y público con el fin de garantizar la efectividad, el control y la información pública de estas viviendas.

Este Registro, en el que se tendrán que inscribir las viviendas que reúnan los requisitos previstos en la normativa, permitirá facilitar la gestión y el control del uso de estas viviendas —uso propio, venta, alquiler o alquiler con opción a compra— para eliminar cualquier tipo de fraude en las primeras y posteriores transmisiones.

En cuanto a los beneficiarios de las viviendas de precio limitado, se establecen una serie de requisitos: tiene que ser una persona mayor de edad, tiene que tener la residencia permanente en las Illes Balears, no puede acceder una persona que ya sea propietaria de pleno dominio de otra vivienda y la nueva vivienda tendrá que constituir su domicilio habitual y permanente.

El beneficiario tendrá que presentar en la Dirección General de Vivienda y Arquitectura, por el registro de entrada o mediante el trámite electrónico que se habilite a tal efecto, una declaración responsable firmada por el comprador o arrendatario, en el plazo de treinta días desde la formalización del contrato privado, en la cual se tiene que declarar que la vivienda HPL se destinará a domicilio habitual y permanente y que el comprador/arrendatario cumple los requisitos establecidos.

Las condiciones de las HPL establecen que tienen que tener una superficie útil de un máximo de 90 m²; se pueden destinar a uso propio, a la venta, al alquiler o al alquiler con opción a compra, y se establece que estas viviendas mantendrán su condición de HPL de manera permanente. Se permiten las transmisiones de propiedad y uso en cualquier momento, mientras se cumplan las condiciones de acceso exigidas.

En relación con los precios, se establecen dos tipos de precios para esta nueva figura: un tipo (HPL-1) para las actuaciones en edificaciones existentes, la mayoría de las medidas previstas en este Decreto Ley, para el cual el precio máximo se calcula multiplicando por 1,10 el precio vigente de la vivienda de protección, y otro tipo de precio limitado (HPL-2) para las actuaciones de construcción de obra nueva, de mayor coste de construcción, para el cual el precio máximo multiplica por 1,30 el precio vigente de la vivienda de protección.

Como ejemplos de precios de compra, en los casos de viviendas de 60 m² y 80 m², las diversas franjas de precios de los HPL, según el municipio y la etiqueta de eficiencia energética de las viviendas, los precios limitados de compra oscilarían entre los 102.000 euros de los tramos de precio más reducidos hasta un máximo de aproximadamente 241.000 euros en el caso de las actuaciones en edificaciones existentes. En los casos de obra nueva, entre unos 121.000 euros y unos 285.000 euros.

En el caso del alquiler, en viviendas de 60 m² y 80 m² útiles, los precios limitados se situarían entre los 385 euros en los tramos más bajos hasta un máximo de unos 905 euros, en el caso de las actuaciones en edificaciones existentes, la mayoría de las previstas en el Decreto Ley.

Si se trata de obra nueva, los precios de alquiler de estos dos ejemplos oscilarían entre unos 455 euros y unos 1.070 euros. Estas franjas de precios se establecen en función del municipio y de la etiqueta energética de las viviendas, y los ejemplos proyectan los precios aproximados aplicando la actualización de precios de 2023, que será aprobada próximamente.

Además, para garantizar la no especulación con el suelo y para la completa efectividad de las medidas previstas en este Decreto ley, también se aplica un control de precio del suelo o de la edificación sobre la cual se va actuar y se limita el precio de venta del suelo para estas actuaciones.

El Decreto ley incorpora un régimen sancionador con el cual se complementa el régimen sancionador ya previsto en la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Islas Baleares, con nuevos tipos infractores que dan respuesta a los incumplimientos relativos a los HPL.

Las cuantías de las sanciones son las mismas que se establecen en la Ley 5/2018 para las infracciones leves (de 60 euros a 3.000 euros), graves (de 3.001 euros a 30.000 euros) y muy graves (de 30.001 euros a 90.000 euros).

Entre las infracciones muy graves, se incorporan hechos como dedicar las viviendas de precio limitado a usos no autorizados o alterar el régimen de uso y utilización de la vivienda; percibir un sobreprecio o prima, tanto en las primeras transmisiones como en las posteriores, para suelo destinado a viviendas de precio limitado, así como de las viviendas de precio limitado, y falsear los requisitos o los documentos para acceder a estas viviendas.

En cuanto al alcance de las nuevas medidas para crear viviendas, las actuaciones previstas permitirán crear hasta un máximo de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela —como dato de referencia para calcular el número de viviendas que se pueden crear—, en los casos de reconversión de locales y de aumento de las densidades en edificios plurifamiliares, y un máximo de una vivienda por cada 90 m² de superficie edificable residencial, en el caso de las viviendas unifamiliares entre medianeras de planta baja y dos plantas más, las cuales actualmente no se pueden subdividir.

El crecimiento en altura, bajo unas limitaciones, permitirá hasta una vivienda por cada 60 m² de la superficie construida por la actuación, y en los cambios de uso de terrenos de equipamientos privados y de establecimientos turísticos, hasta una vivienda por cada 60 m² de superficie destinada a uso residencial, en ambos casos también tomando este dato como referencia para calcular el número de viviendas que se pueden crear.

Las actuaciones a que faculta este Decreto ley tienen carácter temporal, con el fin de impulsar un carácter incentivador, y se establece un plazo de solicitudes de licencias de hasta dos años desde la entrada en vigor del Decreto ley —a partir del día siguiente a su publicación en el BOIB— y, para la ejecución de las actuaciones, un plazo de hasta tres años desde su inicio (sin perjuicio de las prórrogas que se puedan otorgar de acuerdo con la normativa urbanística).

Con este decreto, el Govern pone al alcance de los ayuntamientos un conjunto de actuaciones encaminadas a facilitar el acceso a la vivienda en todos los municipios de las Illes respetando las competencias municipales, dado que los ayuntamientos, mediante un acuerdo del pleno municipal, podrán limitar de manera parcial o dejar sin efecto las actuaciones previstas en el Decreto ley por cualquier circunstancia que se acuerde dentro de su competencia municipal.

Lucha contra el alquiler turístico ilegal
El Govern también introduce en el Decreto ley una modificación de la Ley del Turismo de las Illes Balears para reforzar la lucha contra la oferta ilegal, la actividad clandestina y el intrusismo en el alquiler turístico de viviendas, para poder actuar de manera efectiva, y con el fin de poder devolver al mercado residencial viviendas que se destinan de manera irregular a un uso turístico.

Se trata de un primer paso para corregir los efectos provocados por la Ley 6/2017, en relación a la comercialización de estancias turísticas en viviendas y, en particular, en viviendas residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal —o edificios plurifamiliares—.

El Decreto ley dota a la inspección turística competente de la facultad de adoptar medidas provisionales para la paralización de la actividad ilegal en el ejercicio de las estancias turísticas en viviendas. Así, dentro del capítulo del procedimiento sancionador previsto en la Ley de Turismo, entre las medidas provisionales, se establece como nueva medida provisional la clausura temporal del establecimiento o de la vivienda de uso turístico.

Esta es la receta del Govern Prohens para paliar los problemas de vivienda en Baleares
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