A la hora de comprar una vivienda, normalmente procuramos hallar la mejor financiación con la ayuda de un buscador de hipotecas más baratas. No obstante, aunque encuentres la opción perfecta, siempre existe el riesgo de que, en algún momento, no puedas seguir cumpliendo con los pagos. Es aquí donde los fondos buitres entran en escena.
¿Sabías que un banco puede vender tu hipoteca a un fondo buitre? Te explicamos cómo funciona y a qué atenerte.
¿Qué significa que un fondo buitre adquiera tu hipoteca?
Para que entiendas lo que significa que sea uno de estos fondos el destinatario de tu vivienda, te diremos que el fondo buitre es una empresa financiera, generalmente extranjera, que compra deudas difíciles de cobrar a los bancos, como hipotecas, a un precio muy bajo. Con ello, consiguen un amplio margen para negociar el cobro con los deudores.
En pocas palabras, cuando un banco vende hipotecas para mejorar sus cuentas y las adquiere un fondo buitre, su objetivo será cobrar las deudas sin importar las circunstancias, ya que estos fondos compradores no tienen ninguna relación con los deudores y suelen emplear técnicas más agresivas de cobro
Diferencias entre un banco tradicional y un fondo buitre en la gestión de tu hipoteca
Si pagas tu hipoteca sin problemas, no notarás cambios. Los problemas surgen si tienes dificultades para pagar la hipoteca, ya que, a diferencia de un banco, un fondo buitre no suele ofrecer alternativas como aplazar pagos reducir intereses o negociar condiciones para facilitar el pago y evitar perder tu vivienda.
Un fondo buitre no negocia ni considera tu situación. Simplemente ejecuta el préstamo, embarga la vivienda y la vende rápidamente. Aunque si tu hipoteca fue vendida a un fondo buitre y tienes dinero o un préstamo cesión de deuda disponible, podrías liquidarla de inmediato a un bajo costo.
Para que te hagas una idea, este tipo de fondos buitres compran hipotecas por un valor mucho menor, a veces solo el 10% de su valor. Si puedes pagar esa cantidad en 9 días, puedes liquidar la deuda de inmediato a un costo mucho menor que pagándola mes a mes.
¿El banco puede vender legalmente tu hipoteca a un fondo buitre?
La respuesta es un rotundo SÍ. A pesar de que la actuación de los fondos buitres ha sido cuestionada por sus métodos de cobro y su disposición a embargar para recuperar la deuda adquirida, desde el punto de vista legal en España, no existe ninguna ley que prohíba estas operaciones, ya que se basan en aprovechar oportunidades de mercado para obtener beneficios. Cabe destacar que estos fondos solo compran deudas privadas, no las que se deben a las Administraciones Públicas, como Hacienda o la Seguridad Social.
Así que en el supuesto de que no hayas pagado las cuotas durante meses, el banco está autorizado legalmente a vender tu vivienda. La titulización, que es como realmente se denomina la venta de hipotecas a fondos de inversión, es legal y se practica desde antes de la crisis como una forma de especulación. Esto fue uno de los motores de la burbuja inmobiliaria. Los bancos vendían hipotecas a fondos a precios reducidos, generando grandes beneficios para los fondos.
Lo que dice la normativa en España
El artículo 1.535 del Código Civil español dice que “Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago”.
¿Qué es lo que esto significa? Muy sencillo, la Ley Hipotecaria exige que el deudor sea informado sobre la cesión de su crédito, y el artículo 1.535 del Código Civil otorga el derecho de tanteo, posibilitando al deudor comprar la deuda al nuevo acreedor por el mismo precio que el banco cobró al fondo.
¿Cuáles son los derechos del consumidor si tu hipoteca es vendida a un fondo buitre?
Como ya comentábamos en párrafos anteriores, si te enteras de que tu banco ha vendido tu hipoteca a otro acreedor, tienes el derecho de comprar la deuda al mismo precio que el banco cobró del fondo buitre, lo que suele ser mucho más bajo, hasta el 10% del valor original.
Esto podría permitirte reducir una deuda de 200.000 € a solo 20.000 €. Aunque llegados a este punto, es preciso señalar que los bancos, para evitar que se ejerza este derecho, en ocasiones incluyen cláusulas en los contratos que renuncian a la notificación previa de la cesión. Si tu contrato hipotecario incluye cláusulas abusivas, la legislación establece su nulidad, pero debe declararlo un tribunal. Estas cláusulas se eliminarán del contrato y se deberán restituir los daños generados, según la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación y la Ley General para la defensa de consumidores y usuarios.
Por otra parte, los bancos que se acogieron al Código de Buenas Prácticas en 2014 deben ofrecer diversas negociaciones a los deudores, incluida la oportunidad de dación en pago, bajo ciertas condiciones, como estar en paro y no tener otros bienes.
Finalmente, no conviene perder de vista que los fondos buitres a menudo están dispuestos a negociar, especialmente si ven que no podrán recuperar el total de la deuda. Por lo tanto, podrías lograr un acuerdo para pagar una cantidad menor o en cuotas.
Revisa con detenimiento toda la documentación, busca asesoría legal y evalúa la opción de negociar con la entidad para alcanzar un acuerdo beneficioso para ambas partes.
¿Qué garantías tienes si tu hipoteca es vendida a un fondo buitre?
Si tu hipoteca es vendida a un fondo buitre, tienes varias garantías que te protegen.
-
Para empezar, las condiciones originales de tu hipoteca, como los plazos, cuotas y tipo de interés, deben seguir siendo respetadas por el fondo, ya que la venta solo implica un cambio de acreedor, no de las condiciones del contrato.
-
Además, aunque el fondo tenga derecho a reclamar el pago, no pueden hacerlo de cualquier forma. Tienes derecho a recibir la notificación de la venta de la deuda, y si no te informan correctamente, podrías reclamar.
-
Si tienes dificultades para pagar, también puedes intentar negociar con el fondo buitre, ya que, al haber comprado la deuda a un precio mucho más bajo, a menudo están dispuestos a llegar a acuerdos para que pagues.
-
Finalmente, si llegas a estar en una situación difícil de pago, como último recurso, podrías acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad para eliminar las deudas y empezar de nuevo, siempre que cumplas los requisitos.
¿Cómo puedes saber si tu hipoteca ha sido vendida a un fondo buitre?
-
Para saber si tu hipoteca ha sido vendida a un fondo buitre, normalmente debes recibir una notificación del banco o de la entidad que originalmente gestionaba tu hipoteca. Aunque no siempre están obligados a informarte, algunos bancos sí lo hacen por correo o por teléfono.
-
Si no has recibido ninguna comunicación, otra opción es contactar directamente con el banco y preguntarles si han vendido tu deuda. De ser así, te indicarán a qué fondo buitre o entidad se ha transferido.
-
En algunos casos, también podrías recibir una carta de un nuevo acreedor (el fondo buitre), que te informará sobre la venta de tu deuda.
-
Asimismo, si notas cambios en la gestión de los pagos o en las condiciones del préstamo, suele ser un indicio de que podría haber sido traspasada a un fondo.
¿Qué hacer si tu hipoteca ha sido vendida a un fondo buitre?
En este momento seguramente estarás pensando en los plazos de prescripción. Sí, las deudas de los fondos buitres tienen plazo de prescripción. Las deudas personales prescritas a los 5 años, y las hipotecarias a los 20 años; pero, es muy difícil que prescriban, ya que una simple reclamación o comunicación de pago interrumpe el plazo. Además, si el banco vende la deuda a un fondo buitre, la prescripción se interrumpe y el plazo comienza de nuevo. Como ves es entrar en un blucle constantemente.
-
Para evitar problemas, puedes intentar negociar con el fondo buitre para pagar menos de la deuda, ya que suelen comprarla por un porcentaje reducido de su valor.
-
También puedes valorar si tienes base legal para reclamar, como si el interés del contrato es abusivo.
-
Si te encuentras en una situación de sobreendeudamiento, la Ley de Segunda Oportunidad suele ser una buena alternativa a la hora de eliminar las deudas y empezar de nuevo, ya sea mediante la exoneración definitiva o un plan de pagos.
¿Qué cambios tendrás que afrontar si un fondo buitre ha comprado tu hipoteca?
Con todas las pistas que te hemos proporcionado a lo largo de este artículo, probablemente ya te habrás dado cuenta de "todo lo que puede hacer por ti un fondo buitre". De todas formas, a continuación te resumimos los principales cambios a los que tendrás que hacer frente.
-
Uno de los cambios más notables lo encontramos en la forma en que gestionan tu deuda. Aunque las condiciones originales del contrato deben mantenerse, como las cuotas y los plazos, el fondo podría ser más agresivo en sus métodos de cobro.
-
Aparte de que resulta probable que recibas nuevas comunicaciones o reclamaciones de pago.
-
Otro cambio importante es que, si te retrasas en los pagos, el fondo intentará recuperar el dinero de manera más rápida, incluso recurriendo a acciones judiciales o embargos.
Para terminar, solo resta recordarte que también tienes la opción de negociar con ellos para reducir la deuda o llegar a un acuerdo más flexible, ya que suelen comprar las hipotecas por un precio mucho más bajo del que realmente valen y cuentan con un gran margen de beneficios.
