Ya incluso desde antes de la Constitución la Ley (Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas) protegía al consumidor en el supuesto de entrega de cantidades para la adquisición de vivienda en construcción o en planos en los supuestos en que la promoción no se entregara o no llegara a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. La protección consistía, y como veremos igualmente hoy consiste, en:
- La necesidad de constituir un seguro de caución o un aval solidario con entidad bancaria que cubra las cantidades entregadas más los intereses para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos.
Ello se regulaba en el artículo 1 de la Ley 57/1968 de 27 de julio, hoy y tras la derogación de dicha Ley, a través de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Esta protección cobra especial interés en caso de concurso de acreedores de promotoras o constructoras que imposibilitan la construcción/entrega de la vivienda habiéndose entregado cantidades a cuenta.
¿Qué papel juegan aquí las entidades de crédito? Su papel aquí se erige en dos vertientes:
- Como garante. El promotor constituye con una entidad bancaria un aval solidario para cubrir, en su caso, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda junto con sus intereses en el caso de que la construcción no llegue a buen fin o no llegue a entregarse la vivienda. Este es el caso en el que el promotor elige como garantía en lugar de constituir un seguro de caución, un aval solidario con entidad bancaria.
- La entidad financiera tiene un deber de vigilancia y control sobre el promotor. La Ley obliga a las entidades bancarias a que para la apertura de las cuentas o depósitos donde los adquirentes ingresen las cantidades a cuenta, la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, debe exigir que se cumplen con los requisitos, que exige la Ley, esto es contar con una garantía, esto es, con un aval o un seguro.
Atentos: en el supuesto que el promotor no ingrese las cantidades en la cuenta especial para que sean cubiertas por el aval o seguro, implica la responsabilidad de la entidad de crédito por no haber vigilado que dichas cantidades fuesen separadas del resto de ingresos y fondos del promotor.
¿Qué responsabilidad tiene la entidad bancaria en caso de que no se llegue a entregar la vivienda?
- En el caso que la entidad financiera sea la garante, esto es, que haya otorgado aval solidario. Responderá de todas las cantidades entregadas a cuenta junto con sus intereses. Sin límite.
- En el caso de que la entidad financiera no sea la garante, pero admita ingresos en cuenta sin cumplir con los requisitos de constitución de garantía y de separación de fondos, la entidad financiera igualmente es responsable si bien sólo responde de las cantidades entregadas o depositadas en dicha cuenta. Las cantidades entregadas e ingresadas en dicha cuenta son límite a su responsabilidad. Ahora bien, esta responsabilidad depende de si la entidad conocía o debía conocer que los que los ingresos efectuados en cuenta se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley.
Expuesto lo anterior, ojo, ante una compra de una vivienda sobre planos o en construcción, en el que existen cantidades entregadas a cuenta, por ejemplo compraventa con pagos aplazados, es esencial conocer y saber que el promotor debe tener concertada garantía que cubra la devolución de las cantidades entregadas junto con sus intereses y que en el caso de que no tenga constituida dicha garantía y se ingresen cantidades en cuenta, la entidad bancaria en la que se ingresen dichas cantidades si conocía o hubiera podido conocer que dichos pagos era a cuenta de adquisición de una vivienda en construcción puede constituirse en garante en caso de que la vivienda finalmente no llegue a entregarse.
