El sector inmobiliario es uno de los que está generando más noticias, tensión e incertidumbre en Baleares en los últimos año. Por ello hoy analizamos este panorama con Alberto Luengo, máximo responsable del Área de Commercial de Engel & Volkers en Mallorca.
-¿Cómo describiría el estado actual del mercado inmobiliario en Mallorca?
-El mercado inmobiliario de Mallorca se caracteriza por su alta actividad, impulsada principalmente por el interés en viviendas residenciales y de segunda residencia. La demanda, tanto nacional como internacional, se mantiene elevada, especialmente entre compradores de alto poder adquisitivo. Sin embargo, en algunas zonas se percibe una moderación en el crecimiento de precios debido al aumento de la oferta disponible.
Por ejemplo, el precio medio por metro cuadrado pasó de 3.706 € en enero de 2023 a 4.083 € en enero de 2024, lo que refleja un crecimiento interanual del 11,2%. Aunque los precios siguen al alza, la tendencia de estabilización es palpable en algunas áreas menos exclusivas.
-¿Cómo ha evolucionado la demanda en los últimos meses, especialmente en el segmento de la segunda residencia?
-En los últimos meses, la demanda ha continuado robusta tanto en viviendas de uso habitual como en segundas residencias de alto standing. Áreas de alta gama, como Son Vida o zonas exclusivas del casco antiguo de Palma, mantienen precios elevados, lo que indica una demanda sostenida por propiedades premium. Esta dinámica muestra que, a pesar de cierta estabilización en algunas zonas, el segmento de segunda residencia sigue siendo muy dinámico y atractivo para los inversores.
-¿Cómo valoran las nuevas medidas adoptadas por el Govern esta legislatura? ¿Servirán para destensionar el mercado y hacerlo más accesible a la población?
-Las medidas del Govern, como la Ley 3/2024, buscan ampliar la oferta de viviendas asequibles mediante figuras como la “vivienda de precio limitado” (VPL) y la agilización de procesos urbanísticos. Programas como “Alquiler Seguro” también pretenden captar viviendas vacías y fijar precios máximos con garantías de pago para los propietarios. Aunque estas iniciativas son bien recibidas por su enfoque inclusivo, su éxito dependerá de una rápida y efectiva implementación, ya que persisten desafíos en la burocracia y la tramitación urbanística.
"El éxito de las medidas del Govern dependerá de una rápida implementación ya que persisten desafíos en la burocracia y tramitación urbanística"
-¿Sigue siendo el comprador extranjero el principal protagonista del mercado inmobiliario en Mallorca?
-Sí, el comprador extranjero continúa siendo un actor clave, especialmente en el segmento de segunda residencia. La cuota de no residentes se mantiene en torno al 31%, lo que evidencia la importancia de los inversores internacionales en la dinámica del mercado inmobiliario de la isla.
-¿Qué tipo de propiedades y zonas son las más demandadas por los inversores internacionales?
-Los inversores internacionales buscan principalmente villas, fincas con vistas al mar y apartamentos de alta calidad. Las zonas más solicitadas incluyen Son Vida, Santa Ponsa, Puerto Andratx y barrios urbanos de Palma, como Santa Catalina y el Paseo Marítimo. Estas áreas destacan por su atractivo turístico, calidad de vida y seguridad, consolidando la reputación de Mallorca como un destino de inversión preferente.
-¿Cree que la situación socioeconómica internacional va a retraer esta demanda?
-Aunque factores como la inflación y la incertidumbre económica global pueden generar cierta presión, Mallorca mantiene una fuerte demanda gracias a su clima, calidad de vida y la percepción de estabilidad. A pesar de los desafíos económicos, la isla sigue atrayendo a inversores internacionales, consolidándose como un destino seguro y de alta calidad para la inversión inmobiliaria.
"A pesar de los desafíos económicos, Mallorca sigue atrayendo a inversores internacionales, consolidándose como un destino seguro"
-¿A qué responde el cambio de estrategia de Engel & Völkers con la campaña "Queremos Conocerte"?
-Este movimiento estratégico refleja la creciente importancia del comprador local, que se ha convertido en el segundo mercado más relevante para Engel & Völkers. La campaña busca atender mejor las necesidades del mercado de primera residencia y aumentar la presencia en el sector residencial local, en respuesta a las tensiones habitacionales de la isla.
-¿Cómo están logrando atraer a más compradores nacionales a la agencia?
-Engel & Völkers ha lanzado campañas de marketing dirigidas a residentes, utilizando medios tradicionales como prensa y radio. También han intensificado la colaboración con bancos locales para ofrecer condiciones de financiación atractivas. Los agentes se dividen por zonas, con un conocimiento profundo del mercado local y atención en mallorquín y castellano para reforzar la cercanía con el cliente.
-¿Qué cambios han implementado en su modelo de negocio para adaptarse al comprador local?
-El modelo se ha reforzado con un enfoque en transparencia, asesoramiento personalizado y la asignación de agentes por zonas permite un conocimiento detallado del mercado y una atención más precisa a los compradores locales, mejorando significativamente la experiencia del cliente.
-¿Qué papel juegan las zonas emergentes de Palma en este enfoque?
-Zonas emergentes como Son Dameto, Son Espanyolet, Son Armadans, Sa Taulera y Son Dureta son clave en el mercado de primera residencia. Estas áreas ofrecen una ubicación estratégica, buena accesibilidad y precios más competitivos frente a zonas tradicionales como Son Vida o el casco antiguo. Su desarrollo es fundamental para ofrecer opciones asequibles y atraer a clientes locales.
"Zonas emergentes como Son Dameto, Son Espanyolet, Son Armadans, Sa Taulera y Son Dureta son clave en el mercado de primera residencia"
-¿Cómo está la demanda de locales comerciales en Palma y en Mallorca en general?
-La demanda de locales comerciales sigue estable, con mayor interés en zonas con alta afluencia turística, donde la visibilidad y el flujo constante de visitantes son factores clave para el éxito de los negocios.
-¿Cuáles son las zonas más demandadas para los locales de restauración?
-Santa Catalina, el Paseo Marítimo y el casco antiguo de Palma son las zonas más solicitadas para locales de restauración, gracias a su alto nivel de actividad turística y su ambiente vibrante.
-¿Seguirá creciendo el mercado de transacciones de activos hoteleros?
-El mercado de activos hoteleros continúa siendo muy atractivo, especialmente para inversores internacionales que buscan beneficiarse del auge del turismo en Mallorca. Engel & Völkers commercial se especializa en hoteles pequeños y medianos (hasta 250 habitaciones) y hoteles boutique, con una fuerte demanda por parte de family offices e inversores particulares. Un ejemplo reciente fue la venta del Hotel Rotana en Manacor, gestionado íntegramente por Engel & Völkers Commercial, que ahora asesora su reposicionamiento.
-¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario en los próximos años?
-Se espera una estabilización general del mercado, con un crecimiento moderado en el segmento de segunda residencia. La demanda por viviendas sostenibles y asequibles continuará siendo clave, mientras que iniciativas como la “vivienda de precio limitado” y el “Alquiler Seguro” ayudarán a aliviar la presión del mercado, siempre y cuando se implementen de manera efectiva.
-¿Qué impacto tendrán las nuevas regulaciones urbanísticas o turísticas en el sector?
-Las nuevas regulaciones, como la Ley 3/2024, fomentarán un desarrollo más sostenible del mercado y reforzarán la protección ambiental, mejorando el atractivo de la isla para inversores responsables. Sin embargo, para que estas medidas tengan un impacto real, será esencial reducir la burocracia y acelerar los procesos de tramitación urbanística.
En resumen, el mercado inmobiliario de Mallorca presenta una dinámica compleja y en constante evolución, marcada por una alta demanda tanto de compradores internacionales como locales, un crecimiento sostenido de precios y la implementación de nuevas medidas regulatorias que buscan mejorar el acceso a la vivienda.
