El primer trimestre de 2026 confirma algo que en Durendesa® veníamos viendo desde dentro del mercado: Baleares mantiene una gran solidez en precios, pero la compraventa empieza a exigir mucho más criterio. El comprador sigue ahí. La demanda no ha desaparecido. El interés extranjero continúa siendo muy relevante. Pero la operación fácil, esa venta casi automática de hace unos años, empieza a ser menos habitual.
El último informe de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares —API Baleares— correspondiente al primer trimestre de 2026 pone datos a esta sensación.
Las compraventas siguen en niveles destacados, por encima de las 14.000 operaciones anuales, pero con señales claras de moderación. Los precios, sin embargo, no bajan. Al contrario: siguen marcando máximos. Y ahí aparece la lectura más importante para propietarios, compradores e inversores: Baleares confirma su madurez como mercado, pero también empieza a separar mejor qué viviendas se venden bien y cuáles empiezan a quedarse atrás. Especialmente en segunda mano.
Menos ventas fáciles
El primer dato importante es el volumen de compraventas. Durante el primer trimestre de 2026 se registraron en Baleares 3.643 compraventas de vivienda. La cifra mejora un 2,2% respecto al trimestre anterior, pero cae un 6,5% frente al mismo periodo de 2025.
Tranquilidad porque, aunque es una señal a tener en cuenta, no es un desplome. No estamos ante un frenazo brusco. Pero sí se compra menos que hace un año. Y esto debemos tenerlo claro.
En los últimos doce meses se han registrado 14.378 compraventas en las islas, un 1% menos en términos interanuales. El dato sigue siendo alto, porque mantener más de 14.000 operaciones anuales en Baleares no es poca cosa. Pero el propio informe señala que estamos por debajo de los niveles alcanzados en años como 2023, 2022 o 2018.
La lectura es bastante clara: el mercado conserva actividad, pero ya no se mueve con la misma intensidad. El comprador está más selectivo, mira más, calcula más y negocia con más argumentos.
Y esto tiene mucho sentido. Comprar en Baleares exige cada vez más esfuerzo financiero. Los precios han subido mucho, los tipos de interés ya no están en los mínimos de hace unos años y la financiación vuelve a pesar en la decisión. Quien compra hoy no lo hace con la ligereza de otras etapas. Lo piensa. Lo compara. Lo mide al milímetro.
El mercado sigue vivo, pero más lento. Más maduro.
Los precios siguen en máximos…
La moderación en las compraventas no se ha traducido, al menos por ahora, en una caída de precios. Este es el punto más importante del informe de API Baleares y el que conviene entender bien.
El precio de la vivienda en Baleares alcanzó en el primer trimestre de 2026 los 4.173 €/m², con un aumento trimestral del 1,7%. Si miramos el precio medio interanual, el dato se sitúa en 4.079 €/m², máximo de la serie histórica, con un incremento interanual del 10,3%. Es decir: se vende algo menos, pero se vende más caro.
También los precios de oferta siguen en máximos. En marzo de 2026, el precio ofertado de vivienda en venta en Baleares fue de 5.236 €/m², también máximo de la serie, con una subida interanual del 9,1%. En Palma, el precio ofertado alcanzó los 5.117 €/m², con un crecimiento interanual del 10,4%.
…pero ya no se vende a cualquier precio
El dato anterior explica por qué muchos propietarios siguen pensando que ahora es buen momento para vender. Y, en la mayoría de los casos, lo es. Pero con un matiz fundamental: que el mercado esté alto no significa que cualquier vivienda pueda salir a cualquier precio y encontrar comprador sin más. Ahí es donde cambia la película: ahora más que nunca.
En un mercado joven, con demanda desbordada, casi todo encuentra salida. En un mercado maduro, no. En un mercado adulto como el balear se premia la ubicación, la documentación clara, el estado real del inmueble, la eficiencia, la luz, la distribución, el ascensor, el parking, la terraza útil y el precio bien ajustado. Lo demás se discute. Y se negocia.
La vivienda usada pierde tirón
Es uno de los datos más interesantes del informe: empieza a haber una clara diferencia entre vivienda nueva y vivienda usada. Aunque la segunda sigue siendo la predominante, empieza a acusar la tensión de unos precios tan elevados. Vemos en detalle qué nos dice el informe a este respecto:
En el primer trimestre de 2026, la vivienda nueva registró 827 compraventas, con una mejora interanual del 2,6%. La venta de vivienda usada, en cambio, cayó un 8,9%, hasta 2.816 operaciones.
Esto no significa que la vivienda usada haya perdido valor. De hecho, el precio de la vivienda usada se situó en 4.077 €/m², con una subida interanual del 10,8%. Pero sí significa que se está vendiendo con más dificultad.
No cabe duda de que, a pesar de esta caída, la vivienda usada sigue siendo la gran protagonista del mercado balear: representa el 77,3% de las compraventas del trimestre. Pero dentro de esa vivienda usada hay realidades muy distintas. No es lo mismo un piso bien ubicado en Palma, luminoso, con ascensor, parking y documentación impecable, que una vivienda antigua, con reforma pendiente, sin ascensor, con discrepancias de metros o con un precio de salida planteado desde la ilusión del propietario y no desde el mercado real.
El comprador actual penaliza más el estado de la vivienda y su ubicación. En general, se fija mucho más en las objeciones. Y lo hace porque tiene motivos para hacerlo.
Si debe pagar precios máximos por una vivienda que no es nueva, asumir una hipoteca cada vez más exigente y además invertir en reforma, cada cuestión cuenta. En Durendesa® lo vemos a menudo: la vivienda usada que llega bien preparada al mercado sigue teniendo recorrido. La vivienda que llega en mal estado y sin estrategia empieza a quedarse atrás.
¿Aún es buen momento para vender?
Si eres de ese grupo de propietarios que tienen una vivienda de segunda mano en Mallorca o Ibiza vacía. Ya sea una propiedad heredada, una segunda residencia que apenas se usa, un piso alquilado con dudas, una vivienda que necesita reforma o un inmueble que se conserva por inercia, ahora es un buen momento para estudiar la situación de ese inmueble.
Si bien es cierto que los precios han subido mucho en los últimos años y que ahora se puede vender con más margen de ganancia, empieza a ser más difícil vender cualquier cosa de cualquier manera.
Claves a tener en cuenta
Precio
El propietario que quiera vender una vivienda usada ahora puede encontrarse con varias dificultades. La primera es el precio. Muchos vendedores siguen tomando como referencia el máximo que han visto en un portal inmobiliario o lo que alguien les dijo que “podría valer”. Pero el precio de oferta no siempre es el precio de cierre. Y cuando una vivienda sale demasiado alta, se quema. Primero genera visitas sin decisión. Luego empiezan las rebajas. Y, finalmente, el mercado la lee como una propiedad que lleva demasiado tiempo disponible.
Estado de la vivienda
La segunda dificultad es el estado técnico. En un mercado con precios muy altos, el comprador hace números. Si la vivienda necesita actualizar cocina, baños, ventanas, instalación eléctrica, fontanería o climatización, lo incorpora a su oferta. No basta con decir esto se reforma fácil. Reformar en Baleares cuesta dinero, tiempo y paciencia. Y el comprador lo sabe.
Documentación
La tercera dificultad es la documentación. Una vivienda con la documentación completa y en regla es muchísimo más fácil de vender rápido. Y a buen precio. Porque genera confianza y seguridad. Algo muy valorado actualmente. Cada vez hay más compradores asesorados, especialmente en operaciones de cierto importe o con cliente extranjero. Nota simple, Catastro, Registro, metros reales, comunidad, cargas, posibles obras, terrazas cerradas, anexos, garajes, trasteros, piscina, licencia, certificado energético… Todo lo que no esté claro se convierte en un obstáculo que puede frenar una venta.
Más vivienda nueva
La cuarta dificultad es la comparación con la vivienda nueva o reformada. La obra nueva no es mayoritaria, pero crece en actividad y aporta algo que muchos compradores valoran: eficiencia, comodidad, ascensor, garaje, mejores calidades, menos incertidumbre técnica y menos inversión inmediata. La vivienda usada puede competir perfectamente, pero debe saber cuál es su argumento. Ubicación, amplitud, carácter, terraza, finca, orientación, precio, posibilidad de reforma. Sin un buen relato que apoye a la vivienda usada, ésta compite peor.
Financiación
La quinta dificultad es la financiación de la vivienda. La cuota hipotecaria mensual media se situó en 1.362 euros y representa el 56,8% del coste salarial. Este dato es muy relevante: muchos compradores tienen un problema de capacidad. Quieren comprar, pero necesitan que la operación les cuadre. Y cuando la financiación va tan ajustada, cualquier sobreprecio o coste futuro pesa más en la toma de la decisión final.
Por eso, si eres propietario de una vivienda usada en Baleares y llevas tiempo pensando en vender, quizá este es el momento de estudiar la operación con calma. No desde la prisa. Pero tampoco desde la complacencia: las cosas están cambiando. El mercado está volviendo muy exigente y empieza a seleccionar.
La demanda extranjera se mantiene
Uno de los factores que explica la resistencia de Baleares con estos precios es la demanda extranjera que introduce una variable que no hay en otras zonas de España (o no tanto como aquí). En el primer trimestre de 2026, el 28,9% de las compras de vivienda correspondieron a compradores extranjeros. En los últimos doce meses, el porcentaje se sitúa en el 29,6%.
Es una cifra enorme. Prácticamente tres de cada diez compras de vivienda en las islas tienen comprador extranjero.
Este dato no debe interpretarse de forma simplista. No significa que el comprador extranjero compre cualquier cosa. De hecho, el comprador extranjero suele estar muy asesorado, compara con otros mercados mediterráneos y exige mucha claridad.
¿Qué es lo que más valoran los extranjeros?
La vivienda bien ubicada, bien presentada y bien documentada sigue teniendo un atractivo internacional muy fuerte. Sobre todo en zonas consolidadas de Mallorca e Ibiza, donde el valor no se explica solo por los metros de superficie de la vivienda, sino por una combinación de:
- ubicación,
- estilo de vida,
- seguridad jurídica,
- conectividad,
- servicios
- y prestigio del destino.
La clave con la que debes leer esto es: si tu propiedad encaja con lo que busca ese comprador, hay mercado. Si no encaja, o si no se presenta correctamente, la demanda extranjera tampoco hará milagros.
Palma sigue marcando el pulso
Palma, como capital balear que aglutina más servicios y mejor conectividad internacional, continúa concentrando una parte enorme de la actividad. En los últimos doce meses, la ciudad representa el 33,2% de las compraventas de vivienda en Baleares. Le siguen Calvià, Llucmajor, Eivissa, Santa Eulària des Riu, Manacor y Ciutadella.
También en oferta, Palma lidera el mercado: 3.633 viviendas ofertadas en venta al cierre del primer trimestre, seguida de Calvià, Ciutadella, Manacor y Eivissa.
Pero dentro de Palma conviene mirar con más detalle. No existe una sola Palma. El informe desglosa la oferta por distritos y muestra cómo Ponent concentra 1.476 viviendas ofertadas, seguido de Llevant, Centro, Playa de Palma–Pla de Sant Jordi y Norte. También los precios ofertados por distritos muestran diferencias claras: Centro y Ponent siguen en niveles muy altos, mientras que Llevant y Norte se sitúan en rangos más contenidos.
Esto refuerza una idea que en Durendesa® repetimos mucho: en Baleares no se vende “por isla” ni “por municipio”. Se vende por microzona, y casi prácticamente por calle. Dos viviendas en el mismo barrio pueden tener comportamientos muy distintos. Y en un mercado más selectivo, esas diferencias se notan antes.
Más obra nueva
El informe también muestra un repunte de la actividad relacionada con vivienda nueva. Los visados de dirección de obra en vivienda alcanzaron 3.770 en los últimos doce meses, con un aumento interanual del 18%. Las viviendas iniciadas fueron 4.218, con una subida interanual del 25,8%.
A primera vista, podría parecer una buena noticia suficiente para aliviar el mercado. Pero conviene leer el dato completo: las viviendas terminadas fueron 2.482, con una caída interanual del 10,9%. Es decir, se inicia más, pero no necesariamente llega producto terminado al ritmo que el mercado necesita.
Además, los costes de construcción de materiales y mano de obra han subido un 3,5% en el último año, con la mano de obra creciendo un 6,3%.
Esto es importante porque desmonta una idea fácil de que, si se construye más, bajarán los precios. En Baleares, el problema no se resuelve tan rápido. La obra nueva tarda, cuesta mucho, necesita suelo, licencias, financiación, mano de obra y viabilidad. Y, cuando llega al mercado, muchas veces lo hace a precios que no encajan con el comprador local medio. La obra nueva suma oferta, sí. Pero no elimina la tensión estructural.
El alquiler confirma la presión de fondo
Aunque este análisis se centra en compraventa, el alquiler ayuda a entender el contexto general del mercado. El precio de oferta del alquiler en Baleares se situó al cierre del primer trimestre en 19,7 €/m²/mes, cerca de máximos de la serie, con una subida interanual del 6,4%. En Palma, el precio alcanzó 18,6 €/m²/mes, con un avance interanual del 7,5%.
¿Por qué importa esto para la venta? Porque alquiler y compraventa no son mundos separados. Cuando alquilar es caro y difícil, más personas quieren comprar, pero no todas pueden. Cuando comprar es caro y financiarse cuesta, más personas se quedan en alquiler, tensionando aún más ese mercado. Y cuando un propietario no quiere alquilar por miedo, desgaste o rentabilidad neta insuficiente, puede optar por vender… si ve claro el momento.
Ese es el cruce en el que estamos. Baleares tiene presión por todos los lados: población creciente, hogares que aumentan, demanda extranjera fuerte, alquiler caro, obra nueva insuficiente en el corto plazo y financiación exigente. No es un mercado débil pero si vamos a ser claros: es un mercado incómodo, cada vez más complicado.
Cómo lo vemos desde Durendesa®
En Baleares el mercado no se ha enfriado. Se ha vuelto más exigente. Ahora estamos moviéndonos en un mercado maduro que nos pide estar mucho más informados y no perdona tanto los errores. Pero es un escenario en el que se premia mejor el criterio, las viviendas bien preparadas y las valoraciones realistas.
En este contexto, como ya hemos apuntado, se vuelve imprescindible tener la documentación clara y actualizada. Contar con una buena estrategia de venta, no vender por impulsos: hay que saber cuándo vender, a quién vender y cómo presentar una propiedad para que el comprador entienda su valor.
Por eso, si tienes una propiedad en Mallorca o Ibiza que estás pensando vender, no esperes a que el mercado decida por ti. Revísala, valórala, prepárala y entiende qué lugar ocupa hoy en un mercado que sigue siendo fuerte, pero ya no compra con los ojos cerrados.
