El problema de la vivienda en Baleares no es únicamente un problema de precios. Es sobre todo, un problema de oferta provocado por décadas de inseguridad jurídica, exceso regulatorio y falta de planificación
Hablar de vivienda en Baleares se ha convertido en uno de los debates más recurrentes de nuestra comunidad. Administraciones públicas, promotores, ciudadanos y medios de comunicación coinciden en un diagnóstico: acceder a una vivienda es cada vez más difícil. Aunque pocas veces nos detenemos a analizar cuál es realmente el origen del problema.
La respuesta más habitual suele ser simple, existe demasiada demanda y poca vivienda disponible. Pero esa reflexión es incompleta, la verdadera cuestión radica en por qué Baleares lleva tantos años siendo incapaz de generar suficiente vivienda para responder a las necesidades reales de la población.
La vivienda no aparece por generación espontánea. Cada vivienda que llega al mercado ha recorrido previamente un camino que, en Baleares, puede prolongarse durante muchos años. Desde el planeamiento urbanístico, modificaciones normativas, licencias, informes sectoriales, autorizaciones ambientales, patrimonio, carreteras, costas, turismo, recursos administrativos hasta cambios legislativos durante la tramitación.
En muchas ocasiones, cuando un proyecto obtiene finalmente licencia, la realidad económica y social para la que fue concebido ya ha cambiado completamente. Y la consecuencia es evidente: la oferta llega tarde y resulta insuficiente.
La inseguridad jurídica tiene un coste.
Como abogada especializada en urbanismo y turismo llevo más de dos décadas trabajando con promotores, propietarios y administraciones públicas y existe un elemento que aparece de forma constante en prácticamente todos los proyectos: la incertidumbre.
Cuando un procedimiento depende de múltiples interpretaciones administrativas, cuando las normas cambian de forma continua o cuando un expediente puede permanecer años pendiente de resolución, el resultado es siempre el mismo. Se invierte menos. Se construye menos. Y las viviendas que finalmente llegan al mercado incorporan el coste financiero de toda esa demora. La inseguridad jurídica también encarece la vivienda.
Regular no siempre significa solucionar
En los últimos años se han aprobado numerosas medidas para intentar facilitar el acceso a la vivienda. Algunas han supuesto avances importantes y otras, sin embargo, han generado nuevos interrogantes interpretativos y procedimientos extraordinarios cuya aplicación práctica todavía está por consolidarse.
Las soluciones excepcionales pueden ser útiles para atender situaciones urgentes, pero difícilmente sustituyen a una planificación urbanística estable. El mercado necesita reglas claras, pero, sobre todo necesita reglas previsibles.
El urbanismo debe volver a ser una herramienta de planificación
Durante demasiado tiempo el urbanismo ha funcionado más como un mecanismo de control que como un instrumento para ordenar el crecimiento de nuestras ciudades. Sin embargo, su finalidad original es precisamente la contraria. Planificar, prever, generar suelo, dotar de infraestructuras y facilitar que las personas puedan vivir cerca de donde trabajan, y cuando el planeamiento no evoluciona al ritmo de las necesidades sociales, aparecen los desequilibrios que hoy observamos.
Turismo y vivienda ¿un falso enfrentamiento?
Con frecuencia se presenta el debate como si existiera una elección obligatoria entre proteger el turismo o garantizar el acceso a la vivienda. Hemos visto como los ciudadanos salían a la calle a manifestarse en contra del turismo, pero la realidad es mucho más compleja. El turismo constituye uno de los principales motores económicos de Baleares, y precisamente por ello resulta imprescindible disponer de suficiente vivienda para quienes trabajan en ese sector, así como para los profesionales sanitarios, docentes, fuerzas de seguridad o cualquier trabajador imprescindible para el funcionamiento de nuestras islas. No se trata de enfrentar dos modelos. Se trata de hacerlos compatibles.
La colaboración público-privada es imprescindible
Ninguna Administración dispone por sí sola de los recursos suficientes para resolver el déficit acumulado durante décadas. La promoción pública debe reforzarse pero también debe facilitarse la iniciativa privada mediante procedimientos más ágiles, mayor seguridad jurídica y una planificación urbanística capaz de anticiparse a las necesidades futuras.
La solución no pasa por elegir entre sector público o sector privado. Pasa por conseguir que ambos trabajen en la misma dirección.
Reflexión final
La vivienda se ha convertido en uno de los mayores retos de Baleares pero sería un error pensar que puede resolverse únicamente aprobando nuevas leyes. Necesitamos un urbanismo más ágil, una Administración más eficiente, normas más estables y una visión estratégica a largo plazo.
Porque la vivienda no empieza cuando una familia busca comprar o alquilar una casa. Empieza muchos años antes, cuando un proyecto urbanístico puede desarrollarse con seguridad, previsibilidad y dentro de unos plazos razonables.
Mientras no actuemos sobre ese origen, seguiremos debatiendo sobre las consecuencias, y ya llevamos demasiado retraso acumulado como para seguir teorizando.
