A medida que avanzamos en 2025, el segmento antes considerado de nicho —los apartamentos con servicios— se ha consolidado como una categoría de inversión establecida en el panorama inmobiliario internacional. Este formato híbrido, que combina la autonomía de un apartamento privado con servicios de nivel hotelero, gana cada vez más adeptos entre trabajadores remotos, viajeros de negocios y huéspedes de estancias prolongadas.
“Estamos viendo cómo los apartamentos con servicios pasan de un rol secundario a convertirse en el eje de muchas estrategias de inversión hotelera,” afirma Filipp Shrage, CEO de Kronung Group. “Es una tendencia constante que se manifiesta desde Europa Occidental hasta el Sudeste Asiático.”
Según las previsiones, el valor de mercado global alcanzará los 124 mil millones de dólares a finales de 2025, con una tasa de crecimiento anual estimada entre el 12 y el 13 % hasta 2034. La ocupación media se sitúa entre el 80 % y el 95 %, rivalizando —e incluso superando— a la de hoteles tradicionales o alquileres residenciales de largo plazo.
“Solo en el Reino Unido, los apartamentos con servicios generan un 28 % más de ingresos por habitación que los hoteles convencionales,” comenta Filipp Shrage. “Cuando esto se combina con una gestión profesional y datos de rendimiento transparentes, el formato resulta especialmente atractivo para inversores institucionales.”
En Estados Unidos, cada vez más promotores tratan este tipo de activos como una clase independiente, impulsados por la demanda de la fuerza laboral híbrida y modelos operativos más eficientes.
Dónde está creciendo — y por qué aún presenta retos
Las grandes capitales de América del Norte y Europa siguen liderando, mientras que ciudades como Singapur, Tokio y Shanghái muestran un crecimiento acelerado. Sin embargo, como advierte Filipp Shrage, los obstáculos normativos pueden ralentizar el acceso al mercado en urbes como París, Nueva York o Berlín.
“Las licencias estrictas, la zonificación y las normas de seguridad contra incendios pueden convertirse en verdaderos cuellos de botella,” advierte Shrage. “Y los costes de reconversión de inmuebles no residenciales suelen superar lo esperado.”
Otro riesgo es una gestión deficiente. Sin operadores experimentados, los estándares de servicio se deterioran, la satisfacción del huésped disminuye y los retornos se reducen rápidamente.
“Los apartamentos con servicios exigen disciplina operativa,” señala Shrage. “El éxito proviene de una entrega estructurada del servicio, no solo de la ubicación o el diseño interior.”
Rusia: un mercado en transición con alto potencial interno
Aunque de menor tamaño, el mercado ruso de apartamentos con servicios está en plena expansión, impulsado sobre todo por el auge del turismo nacional. En 2023, se registraron más de 80 millones de viajes internos, lo que representa un crecimiento interanual del 11 %.
“En Rusia vemos un desarrollo activo no solo en Sochi y Crimea, sino también en grandes ciudades como Moscú, San Petersburgo y Kazán,” explica Filipp Shrage. “Para los inversores, esto significa una ocupación estable, integración digital y modelos de gestión rentables, incluso con capital inicial modesto.”
La mayoría de las unidades en Rusia se entregan completamente equipadas: mobiliario, electrodomésticos y servicios 24/7 incluidos. Según Kronung Group, el rendimiento anual se sitúa entre 6 % y 12 %, dependiendo de la ubicación y el operador. En San Petersburgo, los precios arrancan en 280.000 rublos/m², y las unidades compactas (de 15 m²) pueden alcanzar los 400.000 rublos/m². El retorno de inversión promedio se alcanza en aproximadamente 8,5 años.
Lo que hay que tener en cuenta: riesgos legales y estacionalidad
A pesar de las buenas perspectivas, los apartamentos con servicios en Rusia siguen considerándose propiedades no residenciales, lo cual limita ciertos beneficios. Los propietarios no pueden registrarse para residencia permanente, ni acceder a deducciones fiscales hipotecarias, ni gozar de las mismas garantías en cuentas escrow que los compradores de viviendas tradicionales.
“El marco legal es el mayor punto de incertidumbre,” advierte Filipp Shrage. “Si un proyecto se paraliza o el promotor quiebra, no siempre hay compensación asegurada.”
Además, el impuesto sobre bienes inmuebles no residenciales puede alcanzar entre el 0,5 % y el 2 % anual, y en destinos turísticos, los ingresos pueden fluctuar considerablemente según la temporada. Los nuevos inversores deben prever estos ciclos de ocupación y ajustar sus expectativas de ingresos.
Para minimizar riesgos, Shrage ofrece una serie de recomendaciones clave:
“Trabaje solo con promotores verificados, priorice proyectos con protección escrow y revise cuidadosamente los contratos de gestión. Entienda cómo se calcula el ingreso, quién cubre los costes operativos y qué servicios están incluidos. La ubicación es importante, sí —pero la claridad operativa lo es aún más.”
Reflexión final: Rusia avanza al ritmo del mercado global
Aunque aún en fase de maduración, el mercado ruso de apartamentos con servicios se está alineando claramente con la tendencia internacional hacia modelos de alojamiento flexibles y gestionados profesionalmente. Con plataformas digitales, modelos de ingresos transparentes y una creciente sofisticación jurídica, el sector está entrando en una etapa más escalable y confiable.
“Para el inversor informado, esta es una clase de activo muy atractiva,” concluye Filipp Shrage. “No se trata de moda o ruido mediático —se trata de rendimiento real, gestión responsable y visión a largo plazo. Ese es el futuro de este segmento.”
