El abogado urbanista Ángel Hoyos desmonta los mitos sobre la llamada “amnistía urbanística” y advierte que no supone legalizar construcciones irregulares sin control, sino regularizar únicamente las que ya han prescrito. Subraya que las protecciones de espacios como la Serra de Tramuntana siguen siendo “absolutas” y alerta de que la crisis de vivienda en Baleares no se resolverá sin más suelo finalista, agilidad administrativa real y una coordinación efectiva entre Govern, consells y ayuntamientos.
-En Baleares se habla mucho de la “amnistía urbanística”. Desde su experiencia, ¿qué significa realmente para un ciudadano de a pie y qué consecuencias puede tener para quienes tienen construcciones irregulares?
-La llamada amnistía urbanística no es un “indulto” generalizado, como a veces se interpreta. En realidad, es un mecanismo de regularización de construcciones y usos condicionado: solo pueden acogerse aquellos inmuebles cuyas infracciones ya hayan prescrito según la normativa vigente. Para el ciudadano implica que si la infracción está prescrita, podrá estabilizar jurídicamente su vivienda y operar con normalidad en ventas, herencias o reformas; si no lo está, sigue expuesto a sanción y, en casos graves, a demolición.
-Una parte del debate gira en torno a posibles legalizaciones en zonas especialmente protegidas. ¿Existe riesgo de que esta amnistía afecte a espacios como la Serra de Tramuntana?
-En mi opinión no existe riesgo alguno puesto que no supone la implantación de nuevas viviendas sino regularizar las existentes y contra las que la administración ya no puede actuar. La normativa que protege nuestra Serra de Tramuntana sigue siendo de aplicación plena y un procedimiento extraordinario como la amnistía urbanística no puede anular protecciones europeas o estatales. La prescripción no convierte automáticamente una obra en legal. En zonas protegidas las restricciones siguen siendo absolutas y las infracciones son perseguidas con contundencia por parte de ayuntamientos, consells insulars y otros organismos especializados como la Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca.
-El Govern ha aprobado medidas para aumentar la oferta de vivienda. ¿Pueden traducirse en más viviendas disponibles?
-Sí, pero no las suficientes. Más alturas, reconversión de locales o agilización de proyectos solo impactan en zonas urbanas consolidadas. La falta de suelo y la lentitud administrativa siguen siendo los límites principales.
Nuestro principal hándicap como islas es que nuestro suelo es limitado y no tenemos capacidad para seguir creciendo a costa de consumir más territorio. No es de recibo que ante una crisis como la actual la administración siga tardando años en conceder licencias. Tenemos una burocracia sobredimensionada y la administración no es eficiente.
-Se están creando vías rápidas para construir vivienda considerada “estratégica”. ¿Qué controles deberían mantenerse para evitar que la urgencia acabe generando problemas legales o ambientales?
-La rapidez no puede equivaler a relajación. Debemos trabajar más en procedimientos como la declaración responsable y ejercer un control posterior que sea implacable con el objetivo de disuadir a cualquier infractor. No olvidemos que quienes redactan los proyectos cuentan con una titulación igual o superior a quienes la revisan.
-¿Cuáles son los errores más habituales que la gente comete cuando compra, vende o reforma una vivienda en Baleares?
-Confiar en la apariencia física de la vivienda, no revisar la situación urbanística antes de comprar y realizar obras sin la licencia adecuada.
-Uno de los puntos clave de la amnistía es la “prescripción” de infracciones urbanísticas. ¿Qué debe saber alguien que quiere regularizar su casa? ¿Qué documentos o pruebas son realmente decisivos?
-Es una cuestión compleja y siempre es recomendable ir de la mano de un experto. Es fundamental acreditar la fecha de finalización de obra, tipo de obra y normativa aplicable para cada tipo de suelo. Las pruebas clave son ortofotos, certificaciones técnicas, actas notariales, facturas y documentación que confirme antigüedad.
-Se habla mucho de mejorar la “agilidad” y la digitalización para acelerar licencias y trámites. ¿Esto está funcionando o seguimos teniendo los mismos problemas de lentitud?
-No lo suficiente. Se ha digitalizado la presentación, pero no la tramitación interna. La falta de personal técnico sigue generando cuellos de botella. Será interesante ver cómo impacta la inteligencia artificial en los procedimientos administrativos.
-En materia de vivienda intervienen Govern, Consells y ayuntamientos. ¿Hay buena coordinación entre administraciones o cada una va por libre? ¿Cómo afecta esto al ciudadano que necesita vivienda o una licencia?
-Insuficiente. Cada administración aplica criterios distintos, lo que genera retrasos, duplicidades y exigencias dispares para el ciudadano.
-Desde su punto de vista, ¿qué medidas son imprescindibles para frenar la emergencia habitacional en Baleares? No solo leyes, también cambios en la gestión, impuestos, suelo, etc.
-Más suelo finalista, simplificación de trámites con refuerzo de personal y políticas fiscales que incentiven rehabilitación y vivienda permanente.
-Usted ha escrito sobre alquileres, contratos y arras. ¿Qué debería saber cualquier persona antes de firmar un contrato de alquiler o de compraventa para evitar sustos o estafas?
-En alquiler debe ser básico revisar la legalidad de las cláusulas del contrato, analizar la solvencia de las partes y contar con un inventario. En compraventas es importante revisar las cargas del inmueble, asegurar la legalidad urbanística y que exista una coherencia entre Catastro, Registro de la Propiedad y la realidad.
-Con la experiencia de los casos que ve en su despacho, ¿podría comentar algún ejemplo que muestre los problemas urbanísticos más típicos de Baleares y cómo podrían evitarse?
-Compradores en suelo rústico que adquieren viviendas ejecutadas total o parcialmente sin licencia que terminan en demoliciones o con imposibilidad de reformar y mantener. Todo ello es evitable contando siempre con una due diligence previa que analice la situación jurídica del inmueble en cuestión.
-Y para terminar: si solo pudiera proponer tres medidas realistas para que Baleares tenga más vivienda y menos conflictos urbanísticos en los próximos dos años, ¿cuáles serían?
-Incentivos fiscales contundentes para propietarios que destinen sus viviendas al alquiler de larga duración, construcción de vivienda pública y plan de choque en licencias con refuerzo técnico, automatización y digitalización real.
