La locución latina “rebus sic stantibus”, muy desconocida para el público general hasta hace poco tiempo ha cobrado gran fuerza en la industria de nuestro país tras el impacto del COVID.
Mi compañero Iñigo Azcona, ya explicó de forma magistral qué implicaba esta cláusula y por qué tendría una importancia relevante para todo aquel que tuviera un negocio arrendado en sus artículos: “Crisis del COVID-19: Adaptación de los contratos a las actuales circunstancias”, escrito en este mismo medio y “Efectos sobre los contratos de una alteración extraordinaria y sobrevenida de las circunstancias”, publicado en la web de Ramis Abogados.
Lejos de querer volver a detallar qué es esta construcción jurídica, el motivo por el cual hoy abordo esta cláusula en mi columna “La cosa va de Hoteles” es la reciente sentencia 1/2021 del 8 enero dictada el juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona. En ella, de forma pionera, se tiene por aplicada en sentencia la reducción en las rentas de un contrato de arrendamiento con motivo de la cláusula “rebus sic stantibus” a causa del COVID.
En esta ocasión, tras la interposición de una demanda de revisión o adaptación de contrato de arrendamiento de industria hotelera, se condena al arrendador a reducir la renta -así como los demás gastos asimilados- en un 50% con carácter retroactivo desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.
Esta resolución tiene una gran importancia para la industria hotelera ya que son cientos los explotadores/gestores que se encuentran con un arrendamiento de elevada cuantía que no pueden comercializar – y, en ocasiones, tampoco pueden seguir pagando-. Si bien este conflicto se ha podido solucionar en algunos casos tras una negociación entre las partes, en muchos otros la controversia ha llegado -o llegará- a los tribunales. Para estos últimos, la referida sentencia puede marcar el inicio de una línea jurisprudencial que determine que el desequilibrio generado en estos contratos debe ser asumido por ambas partes.
¿Cuáles son los requisitos que deben cumplirse para que se aplique esta doctrina y el arrendador del negocio pueda verse beneficiado de esta rebaja? Según la reciente sentencia son los siguientes:
- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato.
- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes.
- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión: “
- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo, de manera que las perdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.
Otro punto muy relevante a la par que sorprendente es que se ha condenado a pagar las costas judiciales al propietario de los inmuebles. Este tipo de condena en costas es muy poco frecuente en pleitos de tal complejidad y, desde mi punto de vista, su consecuencia más directa es que llevará a más de un arrendador a intentar pactar con el inquilino una solución amistosa en casos similares.
Tras esta sentencia y ante los distintos casos que ya se encuentran en los tribunales de Baleares, queda por ver cómo se pronuncian nuestros juzgados y qué dicen las instancias superiores. Hasta entonces, nuevo aviso a navegantes: negociar una solución consensuada parece ser la opción más adecuada para ambas partes en estos casos.
