sábado. 22.06.2024

Convertir locales en viviendas de precio limitado

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Para cambiar el uso de un local por vivienda de precio limitado, deberemos analizar las posibilidades no solo de desde el punto de vista administrativo-urbanístico contenidas en el nuevo Decreto Ley 6/2023, de 2 d’octubre, del Gobierno Balear, sino, también, deberemos tener en cuenta las exigencias en materia de habitabilidad y edificación. Así mismo, también se deberá estar a lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal, dependiendo de las actuaciones a ejecutar en cada caso.

 

Es importante destacar que las nuevas viviendas creadas como consecuencia de este procedimiento exrtraordinario, tendrán la condición de viviendas de precio limitado, por lo que su precio no será libre y de mercado, sino que estará sujeto a regulación.

Exigencias urbanísticas para el cambio de uso de un local a vivienda según el nuevo Decreto ley 6/2023.

Las solicitudes de cambio de uso a residencial de locales comerciales, oficinas o cualquier definición análoga así reconocida en el planeamiento municipal, que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley, y se ejecuten en un máximo de tres años desde la fecha de inicio de las obras.

 

Este procedimiento será de aplicación en aquellos inmuebles situados en edificaciones existentes en el suelo urbano y que cuenten con uso residencial plurifamiliar, quedando exonerados del parámetro de intensidad residencial que determina el planeamiento y de la reserva obligatoria de aparcamiento, permitiendo un máximo de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela.

 

En todo caso, las nuevas viviendas deberán cumplir con las condiciones de habitabilidad y normativa en materia de edificación. Las salidas de las ventilaciones que tienen que ser por cubierta se podrán realizar por fachadas de patios interiores y estar más allá de la profundidad edificable.

 

Se trata de unas medidas de aplicación inmediata, aunque los distintos ayuntamientos pueden acordar mediante un acuerdo del Pleno, su no aplicación o restringirla en zonas concretas de su territorio.

 

Las obras para convertir estos locales en viviendas se podrán acoger al régimen excepcional de declaración responsable con una antelación mínima de quince días hábiles, respecto de la fecha en que se pretenda iniciar los trabajos.

 

Cuando se terminen las obras de adaptación del local a vivienda habrá que obtener la licencia de primera ocupación y posterior cédula de habitabilidad. También habrá que acudir al Notario para otorgar la escritura de cambio de uso y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad y Catastro para que el inmueble aparezca ya como vivienda y no como local.

¿Y qué pasa con la comunidad?¿Es posible alterar elementos comunes del edificio para cambiar el uso de un local por vivienda?

Este es otro de los aspectos más importantes y problemáticos que hay que tener en cuenta antes de plantearse el cambio de uso de un local a vivienda, puesto que si para dicho cambio hay que realizar obras que afecten a elementos comunes, vamos a necesitar el consentimiento expreso de la comunidad o nos podrán obligar a devolver las obras a su estado anterior con todas sus consecuencias legales y materiales.

¿Y si la comunidad se opone al cambio de uso de un local a vivienda?

Hay que partir, como regla general, del principio por el cual el propietario tiene plena libertad para destinar el inmueble a cualquier actividad, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se prohíba de forma expresa lo contrario.

Así las cosas, siempre tendremos que acudir al título constitutivo de la comunidad, donde vendrán descritos los distintos elementos que componen el complejo residencial, es decir: viviendas, zonas comunes, locales, trasteros, etc.

En caso de que un local pase a ser vivienda, el título constitutivo también debería reflejar esta nueva realidad.

¿Cómo podemos modificarlo? La respuesta es que, como casi siempre, habrá que estar al caso concreto. En este sentido, la descripción que se hace en el título constitutivo no significa limitación alguna salvo que expresa y específicamente se prohíba la alteración del uso o destino de esos elementos privativos. No obstante, se deberá prestar atención a las mayorías necesarias recogidas por la Ley de Propiedad Horizontal con todo lo relacionado a la modificación del título constitutivo pues en ella se habla de unanimidad y esto puede ser un auténtico problema.

En resumen, este nuevo Decreto Ley, entre otras muchas medidas, facilita el cambio de uso de locales por viviendas mediante un procedimiento extraordinario de declaración responsable para crear viviendas sometidas a un precio limitado y regulado. 

Ahora bien ¿Será suficiente para atajar el problema habitacional existente en nuestras islas? ¿Será realmente efectivo? El tiempo lo dirá.

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