jueves. 29.09.2022

¿Alojamiento turístico y/o residencial?

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El debate del anteproyecto de la Ley que modifica algunos artículos de la Ley de Turismo se ha centrado principalmente en la regulación del uso turístico en los inmuebles residenciales plurifamiliares, ya que en el residencial unifamiliar dicho uso ya se encuentra regulado en la actual normativa aprobada en 2012. 

 

El marco actual vigente es el de un uso turístico no permitido en los plurifamiliares, que choca sin embargo con una realidad muy diferente: numerosa oferta promocionada a través de los portales web y acentuada por una gran demanda, que encuentra en este tipo de alojamiento una alternativa al hotel de toda la vida. Y los datos son elocuentes: incrementos anuales cercanos al 10% entre 2015 y 2016 en la llegada del número de turistas, y no obstante, similares porcentajes de ocupación entre ambos años en los establecimientos hoteleros, lo que evidencia que este sobrante se está alojando en la vivienda turística, mediante un alquiler (sea legal o ilegal).

 

El anteproyecto de Ley delega en los respectivos consells insulars y ayuntamientos la delimitación de las zonas que serán aptas para la comercialización de los alquileres turísticos, pero el estar en dicha zona no garantiza la posibilidad del alquiler, que deberá ser aprobado por la comunidad de propietarios del inmueble. Es decir, que se está poniendo en manos de una entidad menor, con todos mis respetos, la decisión de la introducción de un uso turístico en un edificio que tiene como uso predominante el residencial.

 

Y esto es ni más ni menos que lo contrario que se pretendió con las normativas de ordenación turística de los años 90 (decretos Cladera y el POOT) y que estuvo vigente hasta la Ley de 2012, en los que se ordenaba a los instrumentos de planeamiento que debían aclarar de forma taxativa si una parcela admitía el uso turístico o el uso residencial, y NO se admitía la posibilidad de implantar ambos usos como permitidos: la admisibilidad de uno implicaba la prohibición del otro, precisamente por los conflictos y molestias que podían derivarse de ello.

 

Los arquitectos de nuestra generación hemos reivindicado los beneficios derivados de los edificios del tipo mixed use (inmuebles en los que se combinan diferentes usos, generalmente el comercial en plantas bajas, oficinas en plantas intermedias y viviendas en plantas superiores), y que podemos ver en la mayoría de ensanches de nuestras ciudades mediterráneas, en los que no hay incompatibilidades de horario, siempre hay dinamismo en el entorno y en muchas ocasiones el residente tiene muy a mano las necesidades básicas y no necesita de grandes desplazamientos para cubrirlas (centro de salud, colegio, comestibles, banco, farmacia, panadería, cafetería…etc.).

 

En cambio, el uso turístico no es, al menos hasta día de hoy, compatible con el residencial plurifamiliar. Necesita de coche de alquiler, en el caso de Mallorca acceso a playas, gran superficie para la compra semanal, restaurantes y áreas recreativas, y sobre todo, y esto es lo que preocupa a la mayoría: son horarios en muchos casos incompatibles con el del residente.

 

Es por ello, entre otras razones, que durante el boom turístico de los 60-70, la mayoría de nuevas zonas turísticas emergieran en forma de satélites a partir de pequeños núcleos costeros (Playa de Palma, Port d’Alcúdia, Cala Millor…etc.). La separación es incluso más evidente en Gran Canaria y Tenerife, donde el norte es principalmente residencial y el sur es destinado en gran parte al alojamiento turístico. No queríamos vivir junto al turista.

 

Podría ocurrir que sucediera con el uso turístico un proceso parecido al del uso industrial: debido a la revolución industrial del s.XIX y proliferación de fábricas que llevó consigo, ya bien entrado el s.XX, los planificadores sacaron las fábricas del centro de la ciudad, por motivos de higiene, salud y seguridad, y se las llevaron al extrarradio, fomentado por un petróleo barato que favorecía los desplazamientos de casa al trabajo, creándose grandes polígonos industriales. Esas fábricas dieron paso a finales de s.XX, con la revolución tecnológica, a un cambio en la concepción de los espacios de trabajo y esas “nuevas industrias” tecnológicas se integran perfectamente en el tejido del centro de las ciudades, contribuyendo al mixed use citado anteriormente.

 

En definitiva desconocemos las consecuencias futuras a la larga de una convivencia del uso turístico y residencial, que hoy por hoy parece inevitable ya que es un hecho que existe, nos guste o no. Eso sí, mientras haya demanda. Porque llegará un día que la sobreoferta (que va a existir) se juntará con una caída en la demanda. Y ya sabemos qué ocurre cuando se pincha la burbuja.

¿Alojamiento turístico y/o residencial?
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